Projet immobilier : comment optimiser le coût de son investissement ?

Confirmé depuis plusieurs semaines maintenant, les taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) vont être revue à la baisse, et ce, dès le mois de juin. Cette baisse se veut alignée sur les signes encourageants des données économiques et notamment celle du taux d’inflation qui tend à revenir vers le niveau attendu de 2 % maximum. Ce contexte qui s’annonce comme plus favorable pour l’ensemble de l’économie et des ménages en Europe et donc en France a tout pour donner des idées et des envies de projet immobilier. Cette baisse des taux d’emprunt de la BCE est d’ailleurs définie comme progressive et graduelle : autant dire que cela risque encore de s’améliorer au fil de l’année. Mais qu’est-ce que cela signifie concrètement pour les personnes cherchant à acheter un bien immobilier ? Quels seront les impacts prévisibles et comment réussir à optimiser les coûts de son investissement ? Quelle place pour l’assurance emprunteur ? Qu’en est-il des ménages ayant déjà souscrit un emprunt immobilier ? Toutes ces questions seront abordées ici afin de vous éclairer dans vos choix pour une stratégie efficace d’investissement et d’assurance.

Taux directeurs, crédit immobilier et assurance emprunteur : état des lieux

La baisse prévue des taux directeurs de la BCE qui est l’organisme qui prête l’argent aux établissements bancaires, va permettre de relâcher la pression qui pesait sur ces derniers et, par ricochet, sur les personnes voulant emprunter.

En effet, aujourd’hui, en attendant que ces taux baissent, les emprunts plus chers réalisés par votre banque auprès de la BCE, se traduisent par des taux d’emprunt immobilier très élevés pour les ménages. Les banques font logiquement se répercuter les coûts de leurs emprunts sur celui qu’elles octroient. De fait, cela a ralenti fortement les envies d’acheter, sclérosant alors les ventes de biens.

Lorsque la baisse sera effective, l’effet inverse devrait s’appliquer tout aussi logiquement, avec une revue à la baisse des taux d’emprunt immobilier notamment. Cela ouvrira les portes à des emprunts immobiliers plus accessibles financièrement, relançant par la même occasion le marché de l’immobilier, qui était bloqué, dans son ensemble.

Si le crédit immobilier se révèle moins cher dans les mois à venir, la question et la part de l’assurance prêt immobilier ou assurance emprunteur, reste entière. Cette protection, tant pour la banque que pour l’emprunteur en cas de défaut de remboursement, est toujours aussi incontournable et sa part dans le coût global du projet immobilier va mécaniquement augmenter avec la baisse des taux d’emprunt.

Mais cela se trouve être une opportunité majeure pour bon nombre de personnes ayant déjà souscrit ou souhaitant souscrire un emprunt immobilier. Voilà pourquoi.

Assurance emprunteur : quel rôle joue-t-elle et quelle configuration lui donner ?

Si l’assurance emprunteur n’est pas une obligation légale, c’est une demande formulée expressément par les établissements bancaires pour les raisons déjà citées : il faut qu’en cas de défaut de paiement lors du remboursement d’une mensualité du crédit immobilier, pour des raisons clairement établies et listées au contrat d’assurance, la banque soit protégée, de même que l’emprunteur.

De fait, l’assurance emprunteur, comme tous les produits d’assurance, va venir couvrir un certain nombre de risques. Ces risques sont autant de situations définies de manière détaillées, et pouvant survenir, qui pourraient empêcher le remboursement du crédit immobilier. Car le crédit engage chaque emprunteur, ce dernier sera alors protégé et son assurance dédiée au crédit viendra prendre son relais, le suppléer, dans le remboursement.
La banque, quant à elle, se prémunit donc des pertes engendrées par le non-remboursement.

Parmi les exemples les plus évidents et parlants des garanties, justifiant le rôle et l’importance de l’assurance emprunteur, on notera notamment l’assurance décès de l’emprunteur ou d’un co-emprunteur. Cette situation illustre bien comment l’assurance va venir compenser l’arrêt des remboursements et ainsi pouvoir venir solder, selon les paramètres du contrat, le crédit auprès de la banque, au nom de l’assuré décédé.

Cette situation extrême, mais bien réelle, se retrouve également dans une autre garantie incontournable : la perte totale et irréversible d’autonomie. Dans ce cas, suite à un accident le plus souvent, l’emprunteur n’est plus en mesure de travailler et donc de rembourser son crédit immobilier. Là encore, l’assurance souscrite au lancement de l’emprunt va venir le relayer afin de trouver une issue la plus favorable pour toutes les parties.

D’autres risques comptent parmi les garanties couvertes les plus courantes : l’invalidité permanente partielle ou totale, l’incapacité de travail ou encore la perte d’emploi. Cette dernière étant souvent proposée en option.

Au-delà des garanties et des options, se posera la question des quotités. Lorsque l’emprunt du projet immobilier est contracté à deux, les responsabilités sont égales et importantes pour les deux personnes face aux mensualités de remboursement : elles doivent s’entendre entre elles pour que la somme soit payée. En revanche, de la modulation peut avoir lieu concernant le taux de couverture de chaque garantie, de manière individuelle. Concrètement, en empruntant à deux, s’il y a bien un seul crédit et un seul taux d’intérêt, il y aura deux contrats d’assurance : un pour chaque emprunteur. Un curseur va pouvoir être placé pour chaque personne, en face de chaque risque, afin de savoir à hauteur l’assurance les couvrira si tel ou tel risque survient. On peut imaginer par exemple que la totalité de la somme restant à payer soit prise en charge par l’assurance pour tel risque et pour telle personne, mais pas pour l’autre. Si cela peut jouer sur le coût du crédit, c’est aussi une décision qu’il faut prendre avec beaucoup de réflexion.

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Choisir son assurance emprunteur : quels critères prendre en compte

La plupart du temps, chaque organisme de crédit, chaque banque, propose à ses clients, sa propre assurance. Cela a l’avantage de constituer un pack entier devant simplifier la gestion et le suivi pour l’emprunteur, entre crédit immobilier et assurance. Les faits voudront que généralement chaque banque soit associée ou adossée à un partenaire assureur à part entière, faisant donc deux contacts différents pour le souscripteur de l’emprunt.

Si votre banque vous transmet son offre d’assurance pour couvrir le projet d’emprunt en cours, cela ne signifie pas que vous ayez une quelconque obligation légale ou réglementaire d’y souscrire.

La loi Lagarde de 2010, a ouvert la possibilité légale de choisir librement l’assurance de son choix pour son assurer son crédit immobilier, là où, auparavant, l’assurance de l’établissement bancaire s’imposait. Lorsque l’on fait le choix d’opter pour une assurance autre que celle de la banque qui octroie le prêt immobilier, on parle de délégation d’assurance.

C’est ici qu’intervient le travail de comparaison des produits d’assurance de crédit immobilier et la question « qu’est-ce qu’une bonne assurance ? »

Une bonne assurance sera, d’une manière générale, composée de deux variables pour lesquelles il faut que chacun, pour son projet, trouve satisfaction : le niveau de protection et le prix. C’est toujours vrai pour assurer un crédit immobilier.

C’est le rapport entre les deux aspects qui vont aider chaque emprunteur à prendre position pour un produit ou un autre. Il faut toutefois noter que l’assurance qui sera envisagée ou sélectionnée par l’emprunteur devra, quand elle n’est pas celle proposée par sa banque, correspondre à un certain nombre de critères voulus par cette dernière. En effet, l’établissement bancaire pourra, dans certains cas, émettre un avis défavorable et donc mettre en suspens le projet de financement d’un bien immobilier grâce à son crédit, si certaines garanties ne sont pas couvertes par ladite assurance.

Ainsi, même si une assurance ne répond pas d’un taux ou si son coût n’est pas indexé sur la valeur de ce taux, elle peut voir son prix baisser : c’est là l’opportunité qui se présente aux emprunteurs.

L’optimisation de son projet immobilier : le rôle clé joué par l’assurance emprunteur

On l’a dit, un taux d’emprunt qui baisse n’impacte en rien le coût de l’assurance qui y est adossée. En revanche, de la même manière qu’il est possible de faire racheter son crédit par une autre banque pour une baisse de taux et de ses mensualités, il est possible de choisir et de changer son assurance emprunteur.

 

De manière pragmatique, chacun va chercher à obtenir le plus au moindre coût. C’est aussi le cas sur un achat immobilier. Comme l’acheteur va négocier le prix d’un bien à la baisse avec le vendeur, il va chercher à optimiser ses coûts sur les autres compartiments du projet. Faire baisser le prix d’un bien signifie devoir emprunter moins d’argent à la banque et de fait obtenir des mensualités moins élevées ou bien une durée de crédit moins longue. En effet, un crédit moins long va réduire aussi le nombre de cotisations pour l’assurance emprunteur.

L’optimisation se joue aussi purement sur le volet assurantiel en faisant le choix de la couverture la plus adaptée ou moindre coût.En obtenant des primes ou des cotisations d’assurance de prêt moins élevées pour une protection performante, on gagne sur ces charges immobilières.

En prenant le problème dans l’autre sens, l’optimisation est réelle également. En effet, en s’intéressant de près au coût d’un crédit et d’une assurance emprunteur, le porteur d’un projet immobilier va pouvoir estimer sa capacité d’emprunt. Ainsi, il va pouvoir s’orienter vers les biens les plus en phase avec ses possibilités de financement. Bien comparer et choisir les assurances emprunteur en amont d’un achat, c’est aussi optimiser son projet d’investissement.

Par extension, réussir à faire baisser les posts liés à son projet immobilier, c’est pouvoir activer des leviers de financement pour d’autres projets tels que des travaux, des aménagements ou de la décoration par exemple. Naturellement, toutes les économies réalisées sur le financement et l’assurance de celui-ci, sont autant de fonds disponibles pour de l’épargne ou d’autres divers projets : voyage, vacances, etc.

Changer d’assurance pour son crédit immobilier en cours : ce qu’il faut savoir

Si l’on prend le cas précis du changement d’assurance emprunteur en cours de crédit, les écarts peuvent mener à plusieurs milliers d’euros de différence sur la longueur du crédit : il en va donc de l’intérêt des emprunteurs de chercher à comparer régulièrement les différentes offres d’assurance.

La loi Lemoine de l’année 2022 offre la possibilité, sans pénalités ni justifications, de pouvoir changer d’assurance emprunteur à n’importe quel moment du crédit. Les seules conditions requises tiennent à l’équivalence des garanties entre l’ancienne et la nouvelle assurance. En effet, l’établissement prêteur doit pouvoir valider que cette nouvelle assurance correspond en termes de protection et de quotités aux minima qu’elle attend et qui était fixé au déclenchement du crédit.

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Le Comité Consultatif du Secteur Financier ou CCSF a dressé une liste précise des règles à suivre concernant les équivalences entre les garanties et les assurances. Dix-huit critères liés aux garanties en cas de décès ou perte d’autonomie, d’invalidité et d’incapacité sont à respecter. 8 critères directement liés à la garantie perte d’emploi.
Sur ces critères, 11 des 18 pourront être exigés, et 4 des 11 critères pour la perte d’emploi.

Changer d’assurance aussi pour mieux se protéger

Attention, si le changement d’assurance emprunteur est une opportunité économique et financière, elle représente aussi une occasion d’améliorer la liste des garanties pour le même montant : cela justifie aussi de mener une telle réflexion pour une évolution.

On comptera par exemple l’option relative à la protection en cas de perte d’emploi comme un complément pertinent et pouvant justifier une telle démarche.

Un changement d’assurance est envisageable pour l’ensemble des crédits immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un bien mis en location. L’ensemble du patrimoine peut ainsi profiter de conditions d’assurance et de coût potentiellement plus favorables que celles initialement fixées au départ.

Changer d’assurance emprunteur : comment procéder ?

Si les emprunteurs peuvent se trouver quelque peu perdus face à la problématique du changement d’assurance pour leur crédit immobilier, cela est totalement légitime. Il va leur falloir identifier les appuis qui vont leur permettre de bien prendre la mesure du sujet ainsi que leurs droits et obligations.

Pour cela, ils vont pouvoir se rapprocher de différents acteurs. En cas de volonté de changement d’assurance, ils pourront se tourner vers leur banque, en exposant leur problématique et voir si celle-ci pourra leur proposer une offre intéressante d’évolution. Cela, même si elle portera généralement sur une extension de la couverture des garanties ou l’ajout d’options le plus souvent.

L’autre possibilité la plus courante tiendra à une prise de contact avec un professionnel expert en assurance et travaillant avec différents fournisseurs ou grossistes dans le domaine. C’est le cas des courtiers en assurance : de la même manière qu’ils pourront les conseiller sur leur assurance santé ou leur prévoyance retraite, la plupart des courtiers pourront proposer un accompagnement dans la comparaison des produits d’assurance de crédit immobilier. Notons toutefois que certains courtiers restent spécialisés sur certains types de produits assurantiels.

Enfin, l’accès le plus simple et le plus rapide à une somme d’informations pertinentes et efficaces reste de surfer sur le web en utilisant des requêtes de recherche adaptées. Il sera alors possible de consulter des pages et des sites dédiés. Les emprunteurs y trouveront des comparateurs et des configurateurs leur permettant de simuler différents cas de figure.
Ils pourront par exemple y saisir les données propres à leur situation, tant sur le plan de la durée de leur crédit en cours que des garanties nécessaires pour un changement accepté par leur banque actuelle.

Il est également intéressant de se rapprocher de l’un des assureurs que l’on mobilise déjà par ailleurs. Par exemple, il pourrait être intéressant de solliciter l’assureur en charge de sa mutuelle santé, de son habitation ou de son véhicule. En effet, le regroupement de différents produits d’assurance chez un même prestataire expert, pourrait amener des conditions économiques favorables ou d’autres avantages en termes de services.

Ces sites seront des outils interactifs proposés par des banques, des organismes de crédit ou des assureurs, avec des rubriques dédiées à l’assurance emprunteur. Ils permettront de se faire une idée plus ou moins précise des économies réalisées et de l’offre de services associée. En effet, chaque entité, mais cela vaut par ailleurs pour les courtiers, pourront prendre en charge l’ensemble de la démarche de changement d’assurance. Cela en procédant à la résiliation chez l’assureur précédent et en fournissant et transmettant les pièces contractuelles et réglementaires nécessaires.

Les emprunteurs ne seront pas seulement spectateurs : ils recevront des documents dont ils devront prendre connaissance et qu’ils seront amenés à signer avant qu’ils ne soient transmis aux bons interlocuteurs. Quelques jours ou quelques semaines pourront suffire à assurer la totalité de l’opération de transition. Le suivi rigoureux de l’ensemble des échanges permettra de fixer de manière claire la date de la bascule d’une assurance à une autre. En cas de retard, des cotisations qui pourraient apparaître en doublon pourraient donner lieu à des remboursements.

L’assurance emprunteur joue donc un rôle majeur dans le jeu des optimisations financières qui peuvent avoir lieu pour un projet immobilier. Les primo emprunteurs comme ceux qui cherchent à changer d’assurance ont tout intérêt à mener, seuls ou accompagner, un travail poussé de comparaison. Cela leur permettra de réaliser des économies parfois massives sur la longueur totale de leur emprunt. Quelques recherches sur le web permettront de leur donner une première idée des opportunités et des gains possibles.